Il registro di anagrafe condominiale: caratteristiche e funzione

La costituzione del registro di anagrafe, però, comporta degli obblighi anche per i condòmini, che sono tenuti a collaborare con l’Amministratore comunicandogli tutte le informazioni richieste dalla normativa vigente (art. 1130, n. 6, c.c.). In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l’Amministratore richiede ai condomini, con lettera raccomandata, le informazioni necessarie; decorsi trenta giorni dalla ricezione, in caso di omessa o incompleta risposta, il codice civile autorizza l’Amministratore a ricavare i dati necessari tramite ricerca anagrafica e catastale, con addebito dei costi ai condòmini inadempienti. Le informazioni che devono essere contenute nel registro sono varie:

La lettera c) del comma 9, D.L. 23.12.2013 n. 145, convertito dalla L. 21.2.2014 n. 9 (Decreto Destinazione Italia), ha introdotto un’importante modifica sulla tenuta e l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, specificando che i dati relativi alle c.d. “condizioni di sicurezza” devono essere esclusivamente quelli riferiti alle “parti comuni dell’edificio”. Secondo la formulazione originaria della norma, il registro in questione doveva contenere, oltre alle generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, “nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”. Tale inciso aveva suscitato molte perplessità, in quanto richiedeva che i dati relativi alle condizioni di sicurezza dovessero essere riferiti, analogamente ai dati catastali, alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, con tutta una serie di conseguenze rilevanti sia per l’Amministratore che per i singoli condòmini, chiamati a svolgere un’attività particolarmente intensa e difficoltosa, nonché possibile fonte di responsabilità e contenziosi. Infatti l’Amministratore avrebbe dovuto richiedere ai condàmini i dati delle certificazioni relative agli immobili e relativi impianti di proprietà individuale, con conseguente obbligo per i proprietari di emettere le relative attestazioni sulla sicurezza dei propri immobili, anche nel caso in cui le attività realizzate non fossero state idonee ad interferire in alcun modo con la tutela delle parti comuni dell’edificio. Circostanza, questa, che avrebbe potuto dare luogo a ingiustificate intromissioni nelle proprietà individuali. Il legislatore ha risolto la questione limitando l’oggetto dell’anagrafe condominiale ai dati relativi alle condizioni di sicurezza delle sole parti comuni di cui all’art. 1117 del codice civile oppure delle parti comuni richiamate dagli artt. 1120 e 1122 del codice civile, in relazione alle particolari fattispecie ivi contemplate.

Tutti i dati da inserire nell’anagrafe condominiale devono essere raccolti ed archiviati nel rispetto della disciplina dettata dal Codice della privacy (D.lgs. n. 196/2003), secondo le indicazioni dettate dall’Autorità garante per la protezione dei dati personali. Successivamente all’entrata in vigore della legge di riforma del condominio, il Garante per la privacy si è occupato specificamente dei dati personali con riferimento alla nuova disciplina dell’anagrafe condominiale, pronunciandosi sia in ordine alla tutela dei dati da inserire nel registro anagrafe, sia con riguardo alla documentazione concernente le informazioni acquisite.

Secondo il Garante, in base alla disciplina privacy, l’Amministratore può trattare solo informazioni pertinenti e non eccedenti rispetto alle finalità da perseguire. Può, dunque, acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio (siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari) chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la sezione urbana,il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione, come, ad esempio, l’atto di compravendita in cui sono riportati i dati. Per quanto riguarda poi le informazioni relative alle “condizioni di sicurezza”, il Garante ha ribadito che, con l’entrata in vigore del “Decreto Destinazione Italia” i condòmini non dovranno più fornire alcuna informazione sulla propria unità immobiliare, perché i dati da raccogliere riguardano solo le parti comuni dell’edificio. Il Garante afferma il necessario rispetto dei principi di “sufficienza” e “non eccedenza” del dato rispetto alle finalità del trattamento, sia del contenimento all’interno dello specifico “insieme” di dati. che detto art. 1130 c.c. richiede espressamente. Per il Garante  non vige alcun obbligo a carico del singolo condòmino di allegare documenti a comprova della veridicità delle informazioni rese, con la conseguenza che un’eventuale richiesta dell’Amministratore tesa a ottenere copia di tali documenti sarebbe “eccedente” e, quindi, illegittima. In realtà, su quest’ultimo punto l’interpretazione del Garante sembra essere in contrasto con quanto disposto dall’art. 63 disp att. c.c., che disciplina le comunicazioni in caso di cessione dei diritti da parte del condomino precisando che “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. La norma prescrive esplicitamente l’obbligo di inviare copia autentica del titolo, per tali ragioni sembra che l’orientamento interpretativo del Garante non sia in linea con le disposizioni attuative del codice civile, limitatamente alla fattispecie della cessione dei diritti sulle unità immobiliari.

L’introduzione formale del registro di anagrafe condominiale è finalizzata a garantire una maggiore trasparenza per la composizione della compagine condominiale, sia nei rapporti interni tra comproprietari e tra questi ultimi e l’amministratore. sia nei rapporti esterni con i privati e le pubbliche autorità. Pertanto, stante le caratteristiche descritte, la funzione del registro anagrafe è meramente conservativa e conoscitiva.