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Superbonus 110%

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in FISCO · 6 Marzo 2021
Tags: superbonusecobonusfiscoimmobiliagevolazione110detrazioneredditi
Superbonus_110
Da metà maggio 2020, data di approvazione del d.l. Rilancio, tutta l’attenzione degli operatori del settore immobiliare ed edilizio è focalizzata sul c.d. superbonus al 110%.  
Il "superbonus" è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (salvo ulteriori proroghe), per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
Ulteriori sei mesi di tempo (fino al 31 dicembre 2022 salvo ulteriori proroghe) sono concessi per le spese sostenute per lavori condominiali o realizzati sulle parti comuni di edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche se, al 30 giugno 2022, è stato realizzato almeno il 60% dell’intervento complessivo.
La detrazione è riconosciuta nella misura del 110% e viene rimborsata in cinque rate annuali di pari importo, salvo per quel che riguarda le spese del 2022, che sono ripartibili in quattro rate, mentre scadenze specifiche sono previste per gli I.A.C.P. Inoltre è prevista la possibilità, al posto della fruizione diretta della detrazione, di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi (c.d. sconto in fattura) o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. In questi casi si dovrà inviare una specifica comunicazione all'Agenzia delle Entrate per esercitare l’opzione.
La cessione può essere disposta a favore dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi, di altri soggetti interessati (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti), di istituti di credito e intermediari finanziari. I soggetti che ricevono il credito hanno, a loro volta, la facoltà di cessione.
Per esercitare l’opzione, oltre agli adempimenti previsti per ottenere le detrazioni, il contribuente deve acquisire anche l’asseverazione che certifichi il rispetto dei requisiti necessari a dimostrare la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati, ovvero il visto di conformità rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai CAF.
Il superbonus si applica agli interventi effettuati da condomini, persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa o arti e professioni, che possiedono o detengono l'immobile oggetto dell'intervento; persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, proprietari o comproprietari con altre persone fisiche di edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate; Istituti autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati o altri enti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing"; cooperative di abitazione a proprietà indivisa; Onlus, associazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale; associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi. I soggetti Ires (società di capitali; gli enti pubblici e gli enti privati, etc...) rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali.
Le persone fisiche che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile in base ad un titolo idoneo al momento in cui i lavori sono avviati o, se precedente, in cui sono sostenute le spese. La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, oppure da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. In particolare sono ammessi il possesso dell’immobile in base a proprietà, nuda proprietà o altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie); la detenzione dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, a cui deve aggiungersi il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. La registrazione tardiva non consente l’ammissione alla detrazione. Inoltre, sono ammessi a fruire della detrazione anche i familiari del possessore o del detentore dell’immobile.
Il quadro delineato dall’insieme delle disposizioni legislative e regolamentari è molto complesso, e deve essere analizzato sempre in relazione alla singola fattispecie.
Infatti non tutti gli interventi eseguibili in relazione ad efficientamento energetico e messa in sicurezza dell’edificio per il rischio sismico beneficiano del bonus al 110%.
Per usufruire del superbonus è necessario almeno un intervento detto "trainante". Gli interventi trainanti sono: isolamento termico dell’involucro dell’edificio (cappotto termico), sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti, interventi antisismici la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.
Eseguito almeno uno dei suddetti interventi trainanti, il beneficiario può effettuare anche gli interventi cosiddetti "trainati", ovvero la sostituzione degli infissi, le schermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, dei sistemi di accumulo, delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, degli impianti di domotica, l’eliminazione delle barriere architettoniche per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità e per le persone con età superiore ai 65 anni, e molto altro.
L’accesso al superbonus per gli interventi di efficientamento energetico è subordinato a due condizioni: miglioramento energetico di due classi e rispetto dei requisiti tecnici.
Quanto al miglioramento delle due classi energetiche, questo deve riguardare l’edificio o le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero il conseguimento della classe energetica più alta. A differenza degli interventi di efficientamento energetico, gli interventi di sisma bonus ammessi al superbonus sono quelli previsti dalle norme già in vigore, senza condizioni ulteriormente stringenti o standard più elevati.
Per verificare i suddetti requisiti occorre effettuare uno studio di fattibilità preliminare, tramite un tecnico qualificato che dimostri come i lavori prospettati possano comportare, al termine della loro realizzazione, la fruibilità dei benefici previsti dalla legge. Le operazioni tecniche che riguardano lo studio di fattibilità prevedono un sopralluogo conoscitivo, l'acquisizione della documentazione necessaria per verificare la conformità urbanistica ed edilizia, e la diagnosi delle condizioni attuali dell'edificio/immobile attraverso la redazione di un'attestazione di prestazione energetica (A.P.E.).
In caso di esito positivo si devono nominare le necessarie figure professionali (tecnici abilitati per la progettazione esecutiva, l'asseverazione tecnica e quella fiscale in caso di cessione del credito o sconto in fattura), e individuare l'impresa incaricata per l'esecuzione dei lavori.
In questo contesto un aspetto importante da considerare è lo stato di legittimità dell'edificio/immobile, anche se non esistono disposizioni che subordinano esplicitamente il superbonus all’esistenza di eventuali abusi o difformità. Infatti, in ragione del complesso di norme che regolano la materia edilizia e le agevolazioni fiscali connesse agli interventi edili, la sussistenza di tutte le condizioni di regolarità urbanistico-edilizia è fondamentale per non avere problemi rispetto alla fruizione dei benefici ed ottenere la necessaria asseverazione da parte del tecnico incaricato.
Oltre agli indubbi vantaggi della nuova agevolazione fiscale è necessario considerare anche le possibili insidie che si celano dietro la stessa. Infatti, dinanzi ad una manovra fiscale del genere parallelamente vi saranno sicuramente più controlli a carico del contribuente (entro gli otto anni successivi alla fruizione dell'agevolazione) dell’Agenzia delle Entrate e del Ministero per lo Sviluppo Economico.
Nello specifico l’Agenzia delle Entrate controlla l’utilizzo di crediti d’imposta irregolari e/o chiesti in misura maggiore a quelli spettanti, e in caso venisse accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione, provvederà al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del soggetto che ha esercitato l’opzione, maggiorato degli interessi e sanzioni (dal 100% al 200%). Il Ministero dello Sviluppo Economico, invece, per il tramite dell’Enea può attivare i controlli sulla veridicità delle informazioni contenute in tutti i documenti e certificati depositati per l’accesso al superbonus, e nel caso di esito negativo trasmette i risultati all’Agenzia delle Entrate per valutare la decadenza dal beneficio fiscale concesso.



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