Uso delle cose comuni e diritti dei condòmini

Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · Sabato 13 Feb 2016
Tags: Condominio, Proprietà, Comunione

All'interno del condominio convivono beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini e beni comuni. Se da un lato il proprietario ha il diritto di utilizzare in libertà i beni di sua esclusiva proprietà, l'utilizzo dei beni comuni è regolato dalle norme del regolamento di condominio. La legge, inoltre, disciplina gli interventi realizzati sui beni comuni da parte di un solo condòmino.

Diversamente per quanto accade rispetto ai beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, i beni condominiali sono destinati all’uso collettivo.

Si considerano beni comuni all’interno del condominio:

tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, iportoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Essi vanno utilizzati dai singoli condomini in relazione alla normale destinazione e rispettando le norme contenute nel regolamento di condominio, in ogni caso senza pregiudicare in modo rilevante e apprezzabile l’utilizzo che gli altri condomini possono fare del medesimo bene.

La norma che regola la materia è costituita dall'art. 1102 c.c. , la quale consente al condòmino di servirsi della cosa comune «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Sino a che punto il condòmino può servirsi del bene comune senza ledere i diritti degli altri?

La giurisprudenza ha stabilito che «la quota di proprietà di cui all'articolo 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l'articolo 1102 c.c. con il porre il limite del “pari uso”», e la nozione di pari uso «non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con I diritti degli altri». La recente sentenza della Cassazione Civile (sez. II, 03/06/2015, n. 11445), ribadisce detti principi affermando che «Il disposto dell'art. 1102 cod. civ. è nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità - più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso. A tal fine il singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni del caso, sempre sul presupposto che l'utilità, che in contrasto con la specifica destinazione della medesima o, maggior ragione, che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione».

Quindi, a prescindere dalle quote di proprietà, ciascun condomino ha diritto di servirsi del bene comune nella sua pienezza ed interezza, consentendosi dunque anche un uso più intenso della cosa da parte di un singolo, a condizione che non ne esca pregiudicata la facoltà degli altri condomini di fare pari uso del bene.