Quello che dobbiamo sapere prima di nominare l'amministratore di condominio

Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · Venerdì 03 Mar 2017
Tags: condominio, amministratore, rfiorma, fisco

L’Italia dell’immobiliare ha due primati: uno che stabilisce che siamo tra i primi paesi al mondo per la diffusione della proprietà condominiale, e l’altro che oltre il 60% degli italiani vive in condominio, con un nucleo familiare medio di 4 persone: i condomini in Italia sono oltre 1 milione e rappresentano 1/10 del totale degli edifici presenti su tutto il territorio nazionale.

Per condominio si intende un edificio composto da più unità immobiliari che hanno tra loro spazi comuni, con annessa gestione di questi spazi. Il condominio è “sostituto di imposta” e rappresenta un soggetto giuridico, tanto da avere un codice fiscale univoco.

Il numero di unità immobiliari che fanno parte di complessi condominiali sono numerosi (si stima 28 milioni solo nelle grandi città), e per questo motivo ogni aggiornamento normativo in questo settore ha un impatto importante sulla popolazione italiana. In tal senso la nuova disciplina relativa al codice del condominio, inserita con la legge n. 220/2012 relativa alle "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici" e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012, ha toccato diversi aspetti della vita condominiale.

In un quadro di questo tipo è fondamentale che chi coordina, organizza, governa e tutela la corretta convivenza condominiale, ovvero l'amministratore di condominio, sia lucido e preparato sia sotto l’aspetto tecnico-giuridico, sia sotto il profilo delle pubbliche relazioni con i condòmini e i terzi.

Si presume che gli amministratori di condominio in Italia siano circa 300.000, di cui soltanto 50.000 “professionisti”. Pertanto i professionisti sono un numero insufficiente rispetto alla realtà condominiale italiana che vede una maggioranza di amministratori “interni” oppure "occasionali". Quelli "interni" sono condòmini che, per spirito di servizio o per arrotondare, assumono l'onere della gestione del condominio in cui abitano senza però avere una adeguata preparazione tecnica, giuridica e fiscale per gestire in modo corretto un condominio, anche se di piccole dimensioni. Gli "occasionali" sono amministratori che si qualificano come tali ma, in realtà, svolgono questa professione in modo residuale e accessorio alla loro attività lavorativa principale e, spesso, anch'essi non hanno una adeguata formazione multidisciplinare; inoltre, essendo "esterni" al condominio devono rispettare precisi obblighi di legge per poter assumere l'incarico di amministratore condominiale (per maggiori informazioni CLICCA QUI). Sono molti gli amministratori improvvisati che si qualificano come “professionisti”, e ricevono l’incarico senza essere in possesso dell’attestato di formazione professionale inziale e/o quello dell'aggiornamento annuale diventato obbligatorio per legge; pertanto al momento della scelta dell’amministratore l’assemblea dei condòmini dovrebbe sempre richiedere la certificazione per accertare, oltre la preparazione professionale, anche il rispetto della normativa vigente.

I condòmini ancora non hanno la giusta percezione sull’utilità e la necessità di un amministratore professionista, e sono propensi a scegliere quasi esclusivamente per il compenso più basso richiesto dal candidato amministratore, senza approfondire se si tratta di un amministratore “improvvisato” oppure “professionista”, e se sia veramente idoneo o, comunque, in possesso dei requisiti obbligatori di legge (per maggiori informazioni CLICCA QUI).

Prima di scoprire l’amara realtà che spesso rivela l’amministratore nominato non corrispondente alla vostre aspettative sulla propria professionalità, occorre valutare in modo più oculato la scelta da fare. E' opportuno avere un contatto preliminare di persona con il candidato amministratore e, durante l'incontro, chiedergli più informazioni possibili per tentare di capire, per quanto possibile, la sua preparazione, disponibilità e trasparenza: potete chiedergli se è iscritto ad associazioni di categoria e se può certificare l’aggiornamento professionale annuale (ormai obbligatorio per legge), oppure se è in possesso di una polizza assicurativa professionale per tutelare i condòmini da eventuali errori di gestione contabile.

La professione dell’amministratore di condominio non è fatta per chi si improvvisa, ma richiede molta professionalità con competenza multidisciplinare, dedizione e impegno.

Dopo la suddetta riforma del condominio, stante l’alto numero di amministratori “interni” ancora in attività, sono nati specifici servizi offerti per affiancare questa tipologia di amministratori nella gestione contabile, giuridica e fiscale (per maggiori informazioni CLICCA QUI).