Quando l'amministratore può infliggere la multa per violazione del regolamento condominiale?

Lo scopo di tale previsione è stabilire una sanzione con un importo relativamente elevato per disincentivare i condòmini dal tenere comportamenti poco rispettosi delle norme del regolamento. Inoltre serve per limitare le liti condominiali al fine di tutelare le “cose e i servizi di interesse comune”, con la speranza di alleggerire il carico di lavoro ai tribunali.

Si tratta di una norma eccezionale e di natura privata che ha come destinatari solo i condòmini, che possiamo intendere come una particolare forma di “risarcimento del danno" che scaturisce a seguito di un inadempimento di obblighi assunti nei riguardi di un determinato uso dei beni comuni condominiali.

La possibilità di applicare la sanzione è però subordinata al fatto che essa sia prevista in modo esplicito nel regolamento di condominio. Se il regolamento non contiene tale previsione, questo può essere modificato in qualsiasi momento dall’assemblea dei condòmini.

Dette sanzioni possono essere inflitte a seguito della violazione del regolamento di condominio soltanto dopo specifica delibera dell’assemblea. Pertanto l’amministratore non potrà agire autonomamente se prima non ha consultato l’assemblea dei condòmini, la quale vota a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, indipendentemente dal fatto che ci si trovi in prima o in seconda convocazione.

Non possono essere previste sanzioni di importo superiore a quello stabilito dalla legge (800 euro), e sono ritenute illegittime eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore.

Le multe deliberate dall’assemblea possono essere applicate solo nei confronti dei condòmini, per cui sono da considerarsi illegittime le sanzioni applicate ai conduttori (in caso di contratto di locazione o di affitto).

Il condòmino sanzionato può impugnare la delibera assembleare entro 30 giorni dalla notifica del verbale, e la somma della sanzione deliberata dall'assemblea viene richiesta al condòmino colpevole dall’amministratore, il quale dopo averla incassata dovrà includerla in un fondo speciale del bilancio condominiale ed utilizzarla per le spese ordinarie.

Pertanto l’amministratore non può infliggere le sanzioni in autonomia, senza aver prima chiesto l’autorizzazione all’assemblea, e non può arrogarsi un potere discrezionale nel comminare sanzioni a suo piacimento, in quanto deve eseguire solo le violazioni di norme per le quali è espressamente richiamata la sanzione nel regolamento di condominio. ll fatto di aver applicato la sanzione, comunque, non esclude l’obbligo a carico dell’amministratore di attivarsi affinché cessino gli abusi.