Le locazioni brevi: novità fiscali 2017

Il decreto prevede alcune disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo.

Questa manovra correttiva contiene novità per la tassazione dei contratti locativi inferiori a 30 giorni, anche nel caso che vengano stipulati attraverso portali on line. In particolare, l’articolo 4 modifica il regime fiscale delle locazioni brevi prevedendo la possibilità da parte del locatore di optare per l’applicazione della cedolare secca e la ritenuta a titolo di acconto o di imposta da operare da parte degli intermediari, che diventano così sostituti di imposta.

Il legislatore ha individuato i contratti brevi in quelli abitativi di durata non superiore a 30 giorni, che possono prevedere anche la prestazione di alcuni servizi come la pulizia e la biancheria. Detti contratti possono essere stipulati direttamente, tramite intermediari o attraverso portali on line.

Nelle intenzioni del governo la norma dovrebbe portare all'emersione del nero nel campo delle locazioni brevi, ossia quelle con durata inferiore ai 30 giorni nell'anno con lo stesso inquilino, per le quali la legge non impone obbligo di registrazione. Per far sì che questi contratti, di fatto finora sfuggiti al Fisco, grazie appunto alla possibilità di non procedere alla registrazione, vengano sottoposti a tassazione, il governo ha deciso di agire sulle agenzie immobiliari e sugli altri intermediari, obbligandoli alla comunicazione dei dati dei proprietari all'Agenzia delle Entrate. Invece nel caso dei portali on line, che incassano anche le somme degli affitti per conto dei clienti, arriva l'obbligo di applicare e versare direttamente la cedolare con aliquota del 21%. Spetta comunque a chi incassa l'affitto decidere se applicare la cedolare al 21% oppure riportare i redditi da locazione a tassazione ordinaria.

Rispetto alle precedenti norme, che non obbligavano la registrazione in riferimento ai contratti con durata non superiore ai 30 giorni, il suddetto decreto amplia la tipologia di contratti per i quali viene introdotto l'obbligo di comunicazione dei dati all'Agenzia delle Entrate da parte degli intermediari. Non saranno interessati, infatti, solo i proprietari ma anche comodatari e inquilini che danno in locazione o sublocazione i loro immobili.

Rientrano nell'ambito delle nuove norme:

L'obbligo di comunicazione dei dati da parte degli intermediari a fronte dei contratti con queste tipologie di durata riguarda anche i contratti di sublocazione e i contratti stipulati dal comodatario per la cessione a terzi dell'immobile a titolo oneroso.

In merito agli obblighi degli intermediari le nuove norme fanno esplicito riferimento all'attività esercitata in tutte le forme, compresa quella effettuata tramite portali on line. In questo ambito, però, esiste una distinzione tra gli operatori che effettuano solo attività di intermediazione vera e propria e gli operatori che incassano anche le somme degli affitti per conto dei clienti. Nel primo caso, infatti, è dovuta solo la comunicazione dei dati all'Agenzia delle Entrate, mentre nel secondo caso scatta anche l'obbligo di incassare e versare allo Stato l'importo della cedolare secca.

In particolare:

- i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare devono trasmettere all'Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite;

- i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, e incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti brevi, devono operare in qualità di sostituti d’imposta, quindi applicare e versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito, e devono poi rilasciare la relativa Certificazione unica.

Nel caso degli intermediari che hanno solo obblighi di trasmissione, l'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. Nulla è detto, invece, per quel che riguarda l'eventuale mancato rispetto delle norme da parte dei portali.

L'opzione per la cedolare secca, come detto, non è un obbligo per i contribuenti. Esistono situazioni, infatti, nelle quali è più conveniente dichiarare il reddito con i modi ordinari IRPEF (ad esempio quando si hanno spese da detrarre e che non potrebbero essere utilizzate ai fini delle detrazioni d'imposta non avendo imposte o non avendo sufficiente IRPEF da pagare). Per evitare problematiche di questo tipo, dunque, è previsto che la ritenuta si considera operata a titolo di acconto nel caso in cui il contribuente che incassa l'affitto non intenda esercitare l’opzione per la cedolare.