Le impugnazioni delle delibere condominiali

Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · Mercoledì 17 Feb 2016
Tags: Condominio, Delibera, Impugnazione

La legge n. 220/2012 (modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) entrata in vigore il 18 giugno 2013, c.d. “riforma del condominio”, ha inciso anche sull'impugnazione delle delibere del condominio.

Sono “nulle” le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni, sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condòmini, e quelle comunque invalide in relazione all'oggetto.

Sono “annullabili” le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

La differenza tra delibera “nulla” e “annullabile” è determinante per la scadenza del termine d’impugnazione innanzi all’Autorità Giudiziaria. Il termine perentorio per impugnare le delibere annullabili è di 30 giorni, mentre quelle nulle sono impugnabili in ogni tempo. Il termine decorre dalla data della delibera per i presenti all’assemblea, mentre per gli assenti dalla data di ricezione del verbale di assemblea.

Per identificare i soggetti legittimati occorre distinguere il tipo di sanzione che deriva dal vizio della delibera. La delibera nulla è contestabile, sempre ed in ogni tempo, da tutti, quindi, sia da coloro che hanno votato contro, sia da coloro che erano assenti o si sono astenuti, ma soprattutto, una delibera nulla è contestabile anche da coloro che hanno votato a favore della stessa. Le delibere annullabili sono in teoria impugnabili da coloro che hanno votato contro, o che si sono astenuti oppure dagli assenti.

In generale la legittimazione ad impugnare la delibera spetta al proprietario dell'immobile, invece dopo la vendita dell'immobile la legittimazione spetta al nuovo acquirente anche per le assemblee tenutesi prima dell'acquisto, poiché il vecchio proprietario ha perso la qualifica di "condòmino". Non si può escludere la legittimazione dell'usufruttuario nelle ipotesi in cui deve essere convocato e ha diritto di votare in assemblea.

Dopo la riforma del condominio, altra novità riguarda le delibere annullabili per mancata, tardiva o incompleta convocazione. Infatti, l'art. 66, co. 2, disp. att. c.c. prevede che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. La recente giurisprudenza di legittimità ha sancito il principio che in caso di vizi della convocazione, la delibera può essere contestata solo da coloro che hanno subito direttamente il pregiudizio e non da altri soggetti.

L'impugnativa di una delibera condominiale si propone con atto di citazione nel tribunale o Giudice di Pace del luogo dove si trova il condominio (la competenza si deduce dal valore economico della delibera e dall’oggetto). L'interessato, però, è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione prima di ricorrere all'Autorità Giudiziaria, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Il suddetto termine perentorio di 30 giorni per le delibere annullabili viene sospeso dal momento in cui l'organismo di mediazione comunica al convenuto l'istanza di mediazione, quindi, onde evitare la scadenza dei termini, è opportuno presentare la mediazione e la citazione contemporaneamente (almeno per le controversie nelle quali si ha la certezza che la mediazione sia negativa).

Le contestazioni che possono essere sollevate sono di due tipi: quelle riguardanti i vizi e gli errori relativi al procedimento assembleare (mancata convocazione, ritardata convocazione) e quelli relativi alla legittimità della decisione (es. violazione dei quorum costitutivi o deliberativi, oppure, illogicità della decisione); l'Autorità Giudiziaria non interverrà mai sul questioni di merito della decisione (ad esempio questioni relative alla scelta della ditta che deve svolgere i lavori condominiali).

In presenza di più delibere assunte in una medesima assemblea, l’interessato ha la possibilità di contestare anche solo una delle delibere assunte (es. nomina amministratore) e considerare valide le altre (es. delibera di esecuzione di lavori).

In presenza di delibere nulle o annullabili è anche possibile procedere alla revoca delle stesse o alla loro convalida, applicando i principi generali in materia di nullità o annullabilità. In tali ipotesi l’assemblea dei condòmini può revocare la delibera viziata votando di nuovo sul medesimo argomento e sul medesimo ordine del giorno (dopo formale convocazione).

In queste situazioni l'effetto immediato sarebbe una c.d. "cessata materia del contendere", con sospensione del procedimento in atto e risparmio sulle spese legali.