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La procedura per la nomina e revoca dell'amministratore di condominio

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · 9 Marzo 2017
Tags: condominioamministratorenomina
amministratore_condominiale
La nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando in uno stabile i condòmini sono più di otto (es. se un edificio è composto da nove appartamenti, di cui otto il proprietario è una sola persona, quel condominio sarà composto da due partecipanti/condòmini e, quindi, non sarà obbligatorio nominare l'amministratore).
La legge di riforma n. 220/2012 ha modificato l’art. 1129 del codice civile, e il nuovo testo prevede che l’incarico abbia una durata di un anno con rinnovo «per eguale durata», mentre in passato la norma si limitava a indicare la sola durata di dodici mesi, al termine dei quali il contratto tra le parti decadeva e i condòmini erano chiamati per esprimersi e confermare o nominare un nuovo amministratore.
Di fatto, quindi, l’incarico dura due anni, salvo che alla fine del primo ci sia la revoca. Questo significa, in termini pratici, che solo alla fine del secondo anno l’amministratore è tenuto a convocare ed inserire nell’ordine del giorno la conferma o nomina di un nuovo amministratore; se non la convoca egli è automaticamente decaduto e resterà in carico solo per gli atti urgenti. Invece, alla scadenza del primo anno, l’amministratore è automaticamente rinnovato senza bisogno che sia convocata l’assemblea per la riconferma; tuttavia per effetto delle previsioni dell’art. 1135 del codice civile, se i condòmini chiedono di inserire nell’ordine del giorno lo specifico argomento, l'assemblea potrebbe anche revocarlo e chiedere la nomina di un nuovo amministratore.
Oltre ciò l’amministratore condominiale può essere revocato in qualsiasi momento, senza o con una giusta causa. Nel primo caso, però, l’amministratore ha diritto all’indennizzo per risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1725 del codice civile, che non può essere superiore all’onorario non ancora riscosso, ed in ogni caso resta in carica fino a quando non subentra il successore.
Le gravi irregolarità indicate nel codice civile che comprendono la "giusta causa" sono:
  1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  3. la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
  4. la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condomini;
  5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  6. qualora sia stata promossa un’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  7. non aver curato la tenuta del registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali dell’assemblea e non aver fornito al condomino che ne abbia fatto richiesta, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali.
Per provvedere alla nomina, conferma o revoca dell'amministratore sono necessari i seguenti quorum.
Prima convocazione: per la costituzione dell'assemblea serve la maggioranza dei condòmini (1/3 dei condòmini) ed almeno 667 millesimi della proprietà totale dell'edificio; per la delibera serve la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi della proprietà totale dell'edificio.
Seconda convocazione: per la costituzione dell'assemblea serve la maggioranza dei condòmini (1/3 dei condòmini) ed almeno 337 millesimi della proprietà totale dell'edificio; per la delibera serve la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi della proprietà totale dell'edificio.
In caso non si raggiungano i suddetti quorum, l'amministratore in carica prosegue la sua attività in "prorogatio" (il nuovo art. 1129 del codice civile prevede questa particolare ipotesi) fino alla nuova assemblea o, comunque, fino alla nomina di un amministratore da parte dell'Autorità Giudiziaria; ciascun condòmino, infatti, in una situazione del genere potrebbe ricorrere al Tribunale competente (quello del circondario in cui è ubicato il condominio). In ogni caso, alla cessazione dell’incarico, il vecchio amministratore è tenuto a consegnare al nuovo amministratore condominiale tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condòmini. Se ciò non avviene può incorrere nel reato di appropriazione indebita, punibile con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a 1.032 euro.
Il ruolo di amministratore condominiale può essere ricoperto da una persona fisica, una società personale o di capitali. L’importante è che questi abbiano i requisiti obbligatori previsti dalla vigente normativa. Infatti l’articolo 71 bis delle Disposizioni di Attuazione del codice civile dispone che possono diventare amministratori di condominio soltanto coloro che:
  • hanno il godimento dei diritti civili;
  • non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non sono stati sottoposti a misure di prevenzione definitive, salvo l’intervenuta riabilitazione;
  • non sono interdetti o inabilitati; il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; che siano in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale (obbligo annuale con le modalità previste da decreto Ministero della Giustizia n. 140/2014).
La legge precisa che non è necessario possedere un diploma e frequentare un corso di formazione iniziale e di aggiornamento periodico se l’amministratore è nominato tra i condomini dello stabile (c.d. interno). La mancanza o perdita degli altri requisiti, invece, comporta la cessazione dell’incarico e in tal caso ciascun condòmino ha il diritto di convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.



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