La convocazione dell'inquilino all'assemblea di condominio

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La convocazione dell'inquilino all'assemblea di condominio

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · 30 Agosto 2016
Tags: condominioassembleainquilinoproprietarioamministratore
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Con la consegna del bene oggetto della locazione, il conduttore viene immesso nel godimento anche delle parti comuni dell'edificio condominiale, con tutti i diritti proporzionali al valore della "quota" spettante al locatore-proprietario. Il sesto comma dell'art. 1136 codice civile, modificato dalla legge di riforma del condominio n. 220/12, specifica che "l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati". Il precedente testo limitava la convocazione "a tutti i condòmini", escludendo coloro che, pur non rivestendo tale qualità, avevano il diritto di parteciparvi perché legittimati ad esprimere il proprio voto. L'uso di una formula più ampia lascia intendere che il presupposto generale per essere convocati in assemblea non è più solo la qualità di condòmino, e quindi essere proprietario di una unità immobiliare sita nell'edificio condominiale. Tutti coloro che ne hanno diritto devono essere convocati alla riunione, pena l'annullabilità delle delibere. Infatti l’assemblea è la sede naturale dove poter liberamente esprimere il proprio parere sui vari argomenti posti all'ordine del giorno.
L'art. 10 della legge sull’equo canone n. 392/1978 riconosce al conduttore la facoltà di intervenire, con diritto di voto, nelle assemblee condominiali aventi ad oggetto le delibere inerenti al riscaldamento e al condizionamento d'aria, oppure senza diritto di voto per la modificazione dei servizi comuni. La partecipazione del conduttore alle assemblee che abbiano ad oggetto le spese di riscaldamento ovvero la modificazione dei servizi comuni, però, è legittimata solo per quelle delibere che interessano una spesa o un aggravio di spesa che ricada sul conduttore. Si tratta quindi di un’ipotesi di assemblea “allargata” ai conduttori che deliberano in luogo dei rispettivi locatori. Però il predetto articolo di legge non ha inteso modificare la disciplina del codice in tema di assemblea. Il diritto d’intervenire del conduttore alle assemblee di condominio, deve essere coordinato con l’interesse del medesimo a non sopportare aggravi di spese. Lo stesso, pertanto, non può che riferirsi alle sole modificazioni dei servizi comuni che importino una spesa o un aggravio di spesa che, in definitiva, andrà a gravare sul conduttore. Non sussiste, quindi, il diritto del conduttore a partecipare ad assemblee con diverso oggetto, oppure su deliberazioni sui servizi comuni, ma senza riflessi sull’onere delle spese. La natura del potere di intervento del conduttore risponde ad esigenze di controllo della spesa di riscaldamento, ma anche e soprattutto alle modalità di erogazione del servizio. Vanno quindi escluse dalla partecipazione del conduttore tutte le delibere che attengano ad innovazioni relative al servizio di riscaldamento, come quelle sulla contabilizzazione o sulla trasformazione, mentre vi rientrano quelle relative alla gestione e manutenzione dell’impianto.
Nella fattispecie il locatore è obbligato a comunicare al suo inquilino la convocazione dell'assemblea, il cui inadempimento legittima il rifiuto da parte di quest'ultimo di rimborsare i maggiori oneri conseguenti a delibere adottate in sua assenza perché non tempestivamente avvisato. L'inadempimento del locatore non incide, però, sul rapporto contrattuale e non può, quindi, essere addotto dal conduttore quale motivo di risoluzione del contratto di locazione o di sospensione dell'adempimento delle proprie obbligazioni.
È compito del proprietario-locatore dare avviso al conduttore della convocazione dell'assemblea soltanto quando all’ordine del giorno sono compresi argomenti per cui l'inquilino ha diritto di intervenire. In questi casi al locatore spetta pertanto l'onere di informare il suo inquilino dello svolgersi dell'assemblea con modalità che egli ritiene più opportune, trattandosi di atto che non richiede particolarità di forma. La delibera assunta senza la partecipazione del conduttore resta comunque valida, sul presupposto che le conseguenze derivanti dalla mancata convocazione del conduttore da parte del locatore non devono ricadere sull'intero condominio. Si tratta di un inadempimento del locatore che, come tale, non può riflettersi sulla validità del provvedimento legittimamente assunto in sede di assemblea condominiale, dovendo invece essere valutato solo all'interno del rapporto locatizio. La disposizione di legge che appunto prevede il diritto del conduttore di partecipare a determinate assemblee condominiali in sostituzione del condomino-locatore ha carattere eccezionale rispetto alla disciplina del condominio degli edifici e, pertanto, non è suscettibile di interpretazione estensiva: pari diritto non spetta infatti al comodatario, se non previa espressa delega da parte del delegante.
L’Amministratore di condominio ha degli obblighi specifici verso l'inquilino di un immobile?
Le norme di riferimento sono l’art. 63 disp. att. del codice civile e l’art. 9 della legge n. 392/78, sintetizzate nella pronuncia della Suprema Corte di Cassazione n. 10719/1993: “…. La legge 27 luglio 1978, n. 392 (cosiddetta dell’equo canone) non ha, nei confronti del condominio e per quanto riguarda i contributi e le spese di cui sopra, aggiunto, a quello originario rappresentato dal condomino, un altro debitore, rappresentato dal conduttore delle unità immobiliari facenti parte del condominio. Invero, come questa Corte ha già avuto modo di affermare, la legge n. 392 del 1978 disciplina unicamente i rapporti tra locatori e conduttore, e, sotto l’aspetto in considerazione, non ha affatto innovato in ordine alla ricordata normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti, nei confronti dell’amministrazione del condominio di un edificio, al pagamento delle spese necessarie per la manutenzione delle case comuni e per la prestazione dei vari servizi nell’interesse comune”. Nella pratica quotidiana inquilino ed Amministratore interagiscono tra di loro, ma il primo referente per l’Amministratore resta il proprietario così come il referente del conduttore è quest’ultimo e non l’Amministratore.
L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere dunque comunicato dall'Amministratore al proprietario e non obbligatoriamente anche al conduttore dell'immobile, essendo lo stesso proprietario obbligato ad informare il conduttore nel caso in cui siano trattati argomenti per i quali le norme vigenti riconoscono all'inquilino il diritto di intervento, senza che le conseguenze della mancata conoscenza della convocazione da parte del conduttore possano ricadere sul condominio, che rimane completamente estraneo al rapporto di locazione.


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