La compravendita e il sistema prezzo-valore

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La compravendita e il sistema prezzo-valore

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in IMMOBILI · 23 Marzo 2017
Tags: compravenditaprezzofiscocasa
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Dall'anno 2006 si possono regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, con notevole risparmi sulle imposte, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto: questo istituto è comunemente conosciuto come “sistema prezzo-valore”.
La norma sul prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite. Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all’evasione fiscale (simulazione del prezzo), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari.
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale dell’immobile compravenduto e delle relative pertinenze per i seguenti coefficienti.
  • 115,5 per la prima casa.
  • 126 per i fabbricati dei gruppi catastali A e C (con esclusione di A/10 e C/1).
  • 176,40 per i fabbricati del gruppo catastale B.
  • 63 per i fabbricati delle categorie A/10 e D.
  • 42,84 per i fabbricati delle categorie C/1 ed E.
Il sistema prezzo-valore si applica alla cessioni di mmobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, etc..) soggette ad imposta di Registro, escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA, nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di persone fisiche e purché soggette a imposta di Registro (non IVA). In altre parole, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono privati, sono soggette al prezzo-valore anche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA. Ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l'immobile. Il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero, anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale.
Questo sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni c.d. “prima casa”. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale con il calcolo del sistema prezzo-valore.
Oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, si applica anche in quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).
La norma, però, prevede che detto sistema di calcolo si può adottare soltanto a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio (solitamente il notaio inserisce automaticamente questa clausola nell'atto per agevolare i clienti), e il meccanismo del prezzo-valore prevede che nell'atto sia indicato l’intero prezzo pattuito. Infatti se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata.
Per evitare che gli onorari notarili, calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti del 30%. Il Consiglio Nazionale del Notariato, per assicurare la piena applicazione della normativa e raccogliendo le istanze delle Associazioni dei Consumatori, ha ritenuto che la riduzione venga applicata non soltanto alla specifica voce “onorari”, che costituisce solo un elemento di composizione della parcella notarile, ma al complessivo compenso notarile.
I terzi che per legge o per contratto hanno un diritto di prelazione sul bene immobile oggetto di vendita, possono esercitare la prelazione stessa o riscattare il bene già venduto al prezzo dichiarato nell’atto di vendita, senza che il compratore possa pretendere la restituzione del prezzo realmente pagato. Se vi è sproporzione tra il valore dell'immobile compravenduto e il prezzo pattuito, e il venditore prova che la sproporzione è dipesa dal suo stato di bisogno di cui il compratore ha approfittato, il venditore può chiedere, entro un anno dalla stipula, la rescissione del contratto per lesione. Nei casi in cui, per eventuali vizi da cui sia affetto il contratto di compravendita, lo stesso si sciolga, il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato nel contratto, a meno che non provi di aver pattuito e pagato una somma superiore.
Ai sensi di legge, ove l’acquirente si avvalga delle norme sul prezzo-valore e dichiari in atto il reale corrispettivo pattuito, non trovano applicazione le norme sull'accertamento "induttivo", cioè non assume rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, la spesa effettuata per l'acquisto dell'immobile, e gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi non possono essere effettuati. Per non essere assoggettati ad accertamenti induttivi non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato, anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale corrispettivo pattuito.
Negli atti stipulati al di fuori delle condizioni previste dal sistema prezzo-valore, nell'ipotesi in cui le parti non abbiano indicato nel contratto il prezzo reale, pur dichiarando un prezzo in misura corrispondente ai parametri catastali, si applica la sanzione dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta. Il relativo credito dello Stato è assistito dal privilegio che grava sull'immobile acquistato, e poiché il privilegio è opponibile anche nei confronti dei terzi, è possibile che l’acquirente abbia difficoltà ad effettuare successive rivendite dell’immobile.



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