La compravendita: quello che dobbiamo sapere prima di acquistare o vendere casa

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La compravendita: quello che dobbiamo sapere prima di acquistare o vendere casa

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in IMMOBILI · 20 Febbraio 2017
Tags: compravenditaimmobilinotaiorogito
compravendita_immobiliare
La compravendita è il contratto più comune nella società contemporanea, disciplinato dal codice civile, il quale lo descrive come … il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”. Per la validità della vendita che ha come oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari è necessario che il contratto risulti da un atto scritto. La vendita di beni immobili è soggetta a trascrizione nei pubblici registri e il trasferimento della proprietà del bene compravenduto avviene al momento della manifestazione del consenso dei due contraenti, cioè quando venditore e compratore si accordano sulle esatte caratteristiche del bene e sul prezzo di vendita, prima della consegna del bene al compratore. La consegna costituisce un obbligo per il venditore; sul compratore gravano invece le obbligazioni di pagare il prezzo e, salvo diverso accordo, le spese della vendita. La vendita di beni immobili può essere a misura o a corpo, secondo rispettivamente che in contratto si faccia o meno riferimento all'estensione superficiaria del bene per la determinazione del prezzo. La vendita del bene immobile può avvenire direttamente tra le parti in causa (acquirente e venditore), che si conclude con il passaggio di proprietà tramite atto notarile, oppure, come accade di frequente, tramite al mediazione di un'agenzia immobiliare attraverso i propri agenti.
Il ruolo dell’agenzia immobiliare
Una agenzia immobiliare è una impresa che svolge attività di mediazione nella compravendita o locazione (affitto) di immobili. Il professionista che vi opera è l'agente immobiliare. Durante la compravendita l'agenzia ha il compito di pubblicizzare l'immobile e fornire un'adeguata valutazione del bene, intermediando tra acquirente e venditore e assistendo le parti in causa in tutte le fasi della compravendita (es. contrattazione del prezzo di acquisto/vendita tra le due parti). Se la vendita va in porto si procede con il contratto preliminare di acquisto (detto anche compromesso) prima di arrivare al rogito finale redatto davanti al notaio. L'agenzia come compenso per il suo lavoro richiede una quota percentuale sul prezzo di vendita dell'immobile, solitamente divisa tra acquirente e venditore.
L'agenzia immobiliare riceve l'incarico di mediazione a vendere, per procurare un acquirente in riferimento ad un determinato immobile, con condizioni contenute in un modulo predisposto dall'agenzia stessa. Nel modulo é contenuta una descrizione dell'immobile con indicazione dei dati del proprietario, la destinazione d'uso e la scadenza contrattuale. Inoltre viene indicato se esistono iscrizioni ipotecarie, il prezzo di vendita richiesto e il compenso di mediazione. L'incarico a vendere può avere una clausola che prevede un impegno in esclusiva o non in esclusiva. Qual'é la differenza? Nel primo caso il venditore si impegna a non conferire l'incarico a vendere ad altre agenzie o a non vendere direttamente egli stesso l'immobile; se ciò accadesse egli sarà costretto a pagare una penale. Nel secondo caso il venditore potrà vendere direttamente l'immobile o tramite altre agenzie immobiliari, senza dover nulla all'agente immobiliare a titolo di provvigione o penale. Se si opta per questo tipo di rapporto, però, la modulistica più diffusa richiede che il venditore si impegni a rimborsare all'agente le spese sostenute nell' esecuzione dell' incarico sino all'ammontare massimo stabilito nel contratto, anche in caso di mancata vendita.
Nel momento in cui si decide di acquistare casa ricorrendo all'agenzia immobiliare è possibile che vi venga sottoposto un modulo da firmare, con il quale si sottoscrive l'impegno nei confronti dell'agenzia per un certo periodo di tempo. Questa prassi, però, avviene di rado, perché é estremamente penalizzante per chi intende acquistare casa. Quindi sarà bene visitare più agenzie limitandosi a fornire all'agente i vostri dati con descrizione della casa da acquistare, senza firmare nessuna impegnativa.
La proposta d'acquisto precede il contratto preliminare di compravendita e l'agenzia immobiliare vi chiede di firmarlo quando vi propone una casa di vostro gradimento. Si tratta di una proposta irrevocabile considerata dalle agenzie passaggio obbligato, che impegna il solo acquirente ad acquistare l'immobile, con il deposito di un assegno a garanzia per una determinata cifra (decisa dallo stesso acquirente), e verrà restituito in caso di mancata accettazione della proposta da parte del venditore. Con la proposta d'acquisto, chi acquista mette nero su bianco le condizioni essenziali della sua offerta (caparra, prezzo offerto, modalità del pagamento, data del rogito, etc.), impegnandosi così a tener ferma la volontà di comprare per un periodo di tempo indicato nel modulo.
Bisogna prestare la massima attenzione quando si firma un contratto con l'agenzia immobiliare e, se necessario, chiedere l'aggiunta o l'eliminazione di clausole presenti nel modulo da loro predisposto. L'aggiunta di clausole a penna prevalgono su quelle stampate, anche se quest'ultime non sono state cancellate.
Per un corretto rapporto con l'agenzia immobiliare è opportuno attuare le seguenti modalità prima di acquistare un immobile.
- Assicurarsi che il soggetto con cui si interagisce sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio; la verifica può avvenire tramite esplicita richiesta all’agente di esibizione del proprio certificato oppure richiedendo informazioni alla Camera di commercio locale. Si tratta di un’informazione importante perché se il mediatore non è iscritto nell’apposito ruolo non può esercitare la professione e non ha diritto alla provvigione.
- Pretendere che l’agente utilizzi i moduli depositati presso la Camera di Commercio per la stipulazione di qualsiasi atto, conservarne una copia e assicurarsi che tutti i documenti siano scritti in modo chiaro e comprensibile e che indichino i dati dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione o del suo rappresentante legale.
- Chiedere tutte le informazioni sulle condizioni generali dell’immobile, sulla sua conformità alle norme edilizie e urbanistiche e sulla presenza di eventuali vincoli, anche tramite idonea documentazione. L’agente immobiliare è civilmente responsabile se nasconde l’esistenza di servitù, ipoteche, pignoramenti, abusività edilizie, mancanza di consenso di tutti i comproprietari alla vendita dell’immobile, diritti di prelazione o riscatto, mancato pagamento di spese condominiali ordinarie e/o straordinarie da parte del venditore oppure se fornisce dati falsi (es. dichiara che un terreno è edificabile quando in realtà ha altre destinazioni urbanistiche).
- Definire fin da subito e per iscritto le condizioni della provvigione e le relative modalità di pagamento, quali servizi comprende e quali invece saranno oggetto di costi o rimborsi aggiuntivi.
Il ruolo del notaio
Numerose sono le attività svolte dal notaio per la preparazione di tutta la documentazione necessaria per istruire la pratica. Il notaio innanzitutto indaga la volontà delle parti per individuare il tipo di atto più idoneo a realizzare lo scopo voluto dal cliente, nel rispetto della legge. Perciò il notaio deve chiedere alle parti tutte quelle informazioni che gli permettano di comprendere, in modo completo, il risultato che vogliono raggiungere. Le parti hanno il diritto di rivolgersi al notaio personalmente e di chiedergli tutti i chiarimenti e le spiegazioni utili a capire le conseguenze e gli effetti giuridici dell'atto. Una volta definito l’atto da predisporre, il notaio deve svolgere per legge una serie di controlli di legalità preventivi, volti a garantire un contratto valido e inattaccabile nel tempo. Le principali attività di controllo di legalità che il notaio deve effettuare si possono così riassumere.
1. Accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei beni o separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc.
2. Verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. Il notaio deve verificare, inoltre, che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari ad es. in tema di edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo all’acquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.
3. Individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio).  Il notaio grazie ad una preparazione specifica in materia fiscale è in grado di suggerire soluzioni che consentano un risparmio fiscale nel rispetto della legge.
A seguito di recenti direttive europee sono stati introdotti come obbligatori altri controlli che il notaio deve effettuare:
- controlla che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo e che indica in sostanza la classe energetica di consumo dell’immobile quanto al riscaldamento;
- il notaio deve verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.
Tutti i controlli del notaio si concludono con l’atto notarile. Di regola al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita avviene anche la consegna del bene. Al momento della consegna sarà quanto mai opportuno far predisporre dall’amministratore di condominio una dichiarazione in merito alla regolarità nel pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, in quanto l’acquirente risponde del mancato pagamento delle spese condominiali dovute nell’anno precedente.
A tutela dei cittadini, la legge prevede regole minuziose per la formazione del rogito, in particolare:
a) il notaio deve spiegare e leggere integralmente il contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali), accertandosi che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. Se non lo fa è responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico;
b) l’atto, una volta letto ed approvato, deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimoni davanti al notaio e infine viene sottoscritto dal notaio stesso;
c) quello che il notaio attesta nell’atto notarile fa per legge piena prova a tutti gli effetti, anche davanti al giudice,salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.
Documenti necessari
Per vendere un immobile o terreno è importante sapere quali sono i documenti necessari richiesti dal notaio. Questi, infatti, sono differenti tra proprietario ed acquirente.  Alcuni documenti sono comuni sia per l’acquirente che per il proprietario, mentre altri sono richiesti nello specifico alle singole parti.
Documenti richiesti al venditore
- Dati anagrafici (fotocopia della carta d’identità in corso di validità e del codice fiscale).
- Autocertificazione che attesti lo stato civile o il regime patrimoniale.
- Permesso di soggiorno o carta di soggiorno per i cittadini extracomunitari residenti in Italia.
- Atto di provenienza del bene: fotocopia integrale dell’atto notarile di acquisto, donazione, divisione o altro, oppure della dichiarazione di successione se proveniente da eredità.
- Documentazione catastale: planimetrie catasto fabbricati, estratti di mappa, eventuali variazioni catastali e frazionamenti (particolarmente utili per rendere più veloce e meno onerosa l'istruttoria; in assenza di questi documenti il notaio dovrà incaricare un dipendente per reperire la documentazione direttamente all'ufficio del Catasto).
Documenti specifici per la vendita di fabbricati
- Copia della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire iniziale (se l'inizio della costruzione è posteriore al 01/09/1967).
- Schede catastali che rispecchiano lo stato di fatto attuale dell’immobile.
- Certificato di destinazione urbanistica se vi sono terreni con superficie superiore a 5000 mq.
- Qualora fossero state apportate modifiche catastali, urbanistiche o edilizie (anche ristrutturazioni) occorre tutta la relativa documentazione.
- Condono edilizio in corso: se non è stata rilasciata la concessione in sanatoria, occorre la fotocopia integrale della domanda di condono protocollata dal Comune competente e la fotocopia dei versamenti relativi all’oblazione e ai contributi concessori.
- Copia del certificato di agibilità/abitabilità.
- Attestato di prestazione energetica.
- Eventuale copia del regolamento di condominio.
- Nel caso di fabbricato locato a terzi copia del contratto di locazione.
Aspetti tecnico-amministrativi
Ai fini della sicurezza dei cantieri e degli impianti, tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo n. 494/96 devono essere corredati del fascicolo del fabbricato; se costruiti dopo l’entrata in vigore della legge n. 46/90, inoltre, sono necessarie le certificazioni di conformità degli impianti realizzati. Qualora l’immobile facesse parte di un condominio, è sufficiente che tale documentazione esista e sia depositata presso l’amministratore del condominio.
Per la vendita di terreni
- Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune.
- Perizia giurata in stima se è stata pagata l’imposta del 4% (solo per i terreni).
- Rinuncia alla prelazione da parte dei confinanti coltivatori diretti (solo per terreni agricoli).
Documenti richiesti all’acquirente
- Dati anagrafici (fotocopia della carta d’identità in corso di validità e del codice fiscale).
- Autocertificazione che attesti lo stato civile o il regime patrimoniale.
- Permesso di soggiorno o carta di soggiorno per i cittadini extracomunitari residenti in Italia.
- Copia dell'eventuale contratto preliminare di compravendita (compromesso), se non già stipulato presso lo stesso studio notarile.
- Fotocopie degli assegni e/o dei bonifici bancari con cui è stato effettuato il pagamento degli acconti e del saldo del prezzo.
Nel caso in cui il venditore o l’acquirente sia una società, occorrono lo statuto o patti sociali vigenti (in base al tipo di società), visura camerale storica aggiornata, carta d’identità del legale rappresentante (o della persona che interverrà all’atto), atti con cui sono stati attribuiti i poteri di rappresentanza (delibera dell’organo amministrativo, procura, etc....).
Comprare casa dal costruttore
Qualora l’acquisto riguardi un immobile in costruzione o sulla carta, la legge ha approntato una serie di cautele e di protezioni a favore dell’acquirente nei confronti dei rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito,  come il fallimento del costruttore.
In particolare:
  • è disciplinato accuratamente il contenuto del contratto preliminare;
  • è previsto l’obbligo per il venditore di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme consegnate o da consegnare fino al rogito;
  • è previsto l’obbligo, sempre in capo al costruttore, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;
  • è necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;
  • è vietato al notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell’ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo;
  • è previsto per l’acquirente un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.

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