La cedolare secca sulle locazioni
Il regime della “cedolare secca”, introdotto nel 2011, è un istituto facoltativo per agevolare la tassazione del reddito derivante dagli immobili locati, e sue pertinenze, per finalità abitative. Questa opzione ha un impatto fiscale ma non solo, dato che si accompagna anche ad una notevole semplificazione nella gestione burocratica del contratto. Scegliendo la cedolare, infatti, non ci sono più obblighi annuali di versamento delle imposte di registro, con un risparmio non solo economico ma anche di tempo.
La cedolare è ammessa per tutte le tipologie di contratti abitativi, il locatore deve essere una persona fisica e il reddito non riguardare l’attività d’impresa. Sono esclusi i contratti di locazione di immobili ad uso foresteria e quelli accatastati come abitativi ma locati per uso promiscuo, oltre ai contratti di sublocazione e quelli di locazione all’estero.
Ai fini della possibilità di esercitare l'opzione occorre considerare anche l’attività esercitata dal locatario e il conseguente utilizzo dell’immobile che deve essere tassativamente limitato all’uso abitativo.
In questo contesto restano esclusi dalla possibilità di esercizio dell’opzione i redditi da locazione di immobili di proprietà condominiale. Infatti i contratti sono stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio rimanendo, quindi, fuori dall’ambito di applicazione del regime che è riservato ai privati.
In base alle novità introdotte con il Piano casa del 2014, le aliquote per la cedolare secca sono due:
a) 21% per i contratti:
- liberi (4 anni più 4);
- transitori (da 1 a 18 mesi);
- stagionali (massimo 30 giorni);
b) 10% per i contratti:
- a canone concordato (3 anni più 2);
- per studenti fuori sede (da 6 a 36 mesi);
- per i contratti transitori nei Comuni ad elevata tensione abitativa.
Questa aliquota è in vigore fino al 31 dicembre 2017. Infatti, salvo rinnovo, dal 1° gennaio 2018 l’aliquota tornerà ad essere quella del 15%.
Per quel che riguarda le caratteristiche degli immobili, la possibilità di esercitare l’opzione per la tassazione ad aliquota fissa è riservata alle sole unità immobiliari accatastate nelle categorie da A/1 a A/9 e nella categoria A/11. È esclusa, invece, nel caso di immobili accatastati nella categoria A/10, vale a dire quella riservata agli immobili destinati ad uso ufficio o studio privato, qualunque sia poi la reale destinazione dell’immobile. In questo caso si prescinde anche dal soggetto titolare del contratto: la locazione di A/10 è sempre esclusa dall’applicazione della cedolare. L'opzione è negata anche per la locazione delle sole pertinenze, box o garage, e per gli immobili ad uso commerciale, in tutti i casi in cui si ha a che fare con un contratto separato rispetto a quello ad uso abitativo. Invece è ammessa se si tratta di pertinenze date in locazione insieme all’abitazione, quindi nell’ambito dello stesso contratto.
E' possibile esercitare l’opzione delle cedolare secca per ogni singolo immobile posseduto, e da parte di ciascun interessato in caso di comproprietà, senza alcun vincolo da questo punto di vista. A seconda della tipologia contrattuale e della situazione personale, infatti, ci possono anche essere convenienze diverse. Può essere vantaggioso per lo stesso proprietario, ad esempio, applicare la cedolare nel caso di un contratto di locazione in regime di libero mercato, mentre potrebbe essere fiscalmente più conveniente mantenere la dichiarazione in sede IRPEF per un altro immobile. Allo stesso modo, in presenza di due proprietari con redditi sensibilmente diversi, l’opzione per la cedolare potrebbe essere conveniente solo per uno dei due. In tutti questi casi sono possibili opzioni separate, e la scelta di un proprietario non vincola quella degli altri.
Per chi esercita l’opzione della cedolare, la tassazione in cifra fissa sostituisce l'imposta sul reddito, addizionale comunale, addizionale regionale, imposta di registrazione del nuovo contratto, imposta di registro annuale, imposta sulla risoluzione del contratto. Inoltre si cancella anche l’imposta di bollo sul contratto di locazione di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.
Per essere valida, la scelta della cedolare secca deve essere comunicata preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, indicando esplicitamente la rinuncia all’aggiornamento annuale del canone. Questa ha validità per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione. Una rinuncia che opera a prescindere da qualunque clausola inserita nel contratto, sia nel caso di aumento automatico sulla base dell’indice Istat, come previsto per i contratti a canone concordato, sia per qualunque altra tipologia di aumento prevista nel contratto a qualsiasi titolo.
In caso di più proprietari la raccomandata dovrà essere inviata singolarmente da ciascuno se tutti effettuano l’opzione. Viceversa se uno solo effettua l’opzione il blocco degli aumenti contrattuali ha valore anche per il proprietario che dovesse decidere di continuare ad assoggettare ad IRPEF la quota del canone di sua spettanza.
La raccomandata deve essere inviata obbligatoriamente per posta, mentre la comunicazione consegnata a mano non ha valore, anche se firmata per ricevuta dall'inquilino. In alternativa, però, detta comunicazione può essere inserita direttamente nel contratto di locazione, ma bisogna formulare la clausola in modo corretto per renderla valida.
Non è obbligatoria, invece, alcuna comunicazione all’inquilino in tutti i casi in cui il contratto di base non preveda aumenti nel corso della sua durata, come nel caso dei contratti per uso transitorio e per studenti fuori sede, anche se è comunque opportuno inserire una specifica clausola nel contratto.
L’opzione per la cedolare vincola il locatore all’applicazione del regime prescelto per l’intero periodo di durata del contratto nel caso di nuova registrazione, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima. Per l’esercizio dell’opzione basta un solo atto, la presentazione del modello ad hoc, che consente sia di registrare il nuovo contratto e dichiarare la scelta della cedolare, sia di optare per la cedolare per quelli in corso. La scelta una volta effettuata, quindi, non deve essere confermata ogni anno, ma al contrario se si vuol cambiare idea è possibile farlo in una qualunque delle scadenze annuali successive, tornando a pagare le imposte annuali.
Occorre comunque prestare particolare attenzione all’esercizio dell’opzione della cedolare secca nel caso di immobile locato per una sola parte dell’anno. Il reddito dei contratti di locazione ad uso abitativo sottoposti alla cedolare non può essere inferiore al reddito medio ordinario delle unità immobiliari, determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe. In pratica, il reddito minimo da dichiarare in caso di immobile dato in locazione con opzione per la cedolare non può comunque essere inferiore alla rendita catastale imponibile ai fini IRPEF. Occorre, quindi, fare i calcoli contabili per verificare quale importo deve essere sottoposto a tassazione quando l’annualità contrattuale non coincide con il periodo d’imposta poiché, in questo caso, il reddito da assoggettare alla cedolare secca è pari all’importo più elevato tra canone e rendita. Ovviamente per il restante periodo dell’anno si continueranno a pagare le imposte sulla rendita.
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