L'amministratore di condominio e il passaggio di consegne

Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · Martedì 20 Giu 2017
Tags: condominio, amministratore, consegne, passaggio, incarico

La riforma del condominio, sancita dalla legge n. 220/2012, con il nuovo art. 1129 del codice civile pone in capo all’amministratore uscente l’obbligo di seguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni e consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai condòmini. Pertanto al momento della nomina di un nuovo amministratore il condominio attraversa una fase molto delicata e complessa: il passaggio di consegne tra l’amministratore uscente e quello di nuova nomina. Per prassi consolidata la modalità di tale passaggio prevede la stesura di un verbale di consegna e ricezione della documentazione condominiale, sottoscritto da entrambi i professionisti interessati e contenente l'elenco dettagliato.

Può accadere di trovarsi nella difficoltà pratica di individuare i documenti che necessariamente devono essere consegnati. Il Tribunale di Palermo, con ordinanza del 28 gennaio 2014, ha stilato un elenco analitico della documentazione:

ultimo bilancio approvato;
elenco dei condomini e relativi indirizzi;
tabelle millesimali e regolamento condominiale;
chiavi e timbri;
registri dei verbali di assemblea;
contratti con le ditte fornitrici e relative fatture;
libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti;
codice fiscale del condominio;
passaggio del conto corrente e chiavi di accesso on line;
polizza di assicurazione;
certificato di prevenzione incendi;
contratti di appalto dei lavori in corso di esecuzione;
atti giudiziari relativi a contenziosi che hanno coinvolto il condominio;
certificazione del modello 770 nonché la comunicazione all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi;
documentazione di chiusura cassa;
ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo.

Particolare attenzione deve essere posta sulla documentazione contabile, sia per la sua importanza al fine della positiva gestione del condominio, sia per l’utilità ai fini di verificarne la correttezza e trasparenza nel contesto gestionale.

Infatti tale documentazione deve essere custodita per dieci anni, come previsto dall'articolo 1130 bis codice civile e deve essere trasferita integralmente dal vecchio al nuovo amministratore con il citato passaggio delle consegne.

Spesso capita che al momento del passaggio delle consegne l’amministratore uscente vanti un credito nei confronti del condominio e inserisca tale pretesa nel verbale di formalizzazione del passaggio di consegne. In merito bisogna precisare che la sottoscrizione dell’amministratore entrante non è sufficiente a rendere esigibile tale credito, essendo indicativa soltanto la mera ricevuta della documentazione.

Infatti secondo costante Giurisprudenza, l’amministratore che chiede la restituzione degli “anticipi” deve dimostrare che le somme versate nel patrimonio del condominio, oltre a non essere state successivamente restituite, provengono dal suo patrimonio personale. Quindi occorrerà una prova documentale con la produzione di assegni o di bonifici tratti dal suo conto corrente e versati su quello del condominio.

Detto principio è stato recentemente ribadito con la sentenza del Tribunale di Roma n. 17248 del 20 settembre 2016.

L'amministratore è un mero custode della documentazione condominiale per la durata temporale del suo mandato.

Pertanto, ove l'amministratore uscente non dovesse adempiere all'obbligo di legge di consegnare tutta la documentazione alla fine del proprio mandato, l'amministratore subentrante, ma anche i condòmini, possono agire in giudizio per ottenere la consegna, anche con ricorso d'urgenza ex art. 700 del codice di procedura civile.

L'amministratore uscente che non dovesse consegnare la documentazione in suo possesso è perseguibile anche penalmente, per due fattispecie di reato. Nel caso in cui il giudice abbia già disposto la consegna della documentazione e l’amministratore continui a tenerla, si prospetta la violazione dell’articolo 388 del C.P., ossia la mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice. La seconda ipotesi di reato che può configurarsi è quella prevista dall’art. 646 C.P., ovvero l’appropriazione indebita, in quanto il soggetto, senza autorizzazione, si è appropriato di documentazione altrui al fine di realizzare un ingiusto profitto, con l’aggravante dell’articolo 61 C.P., cioè l’avere commesso il fatto con abuso di autorità o di relazioni domestiche, ovvero con abuso di relazioni di ufficio, di prestazione d’opera, di coabitazione, o di ospitalità.

La Legge, quindi, prevede una tutela sia di tipo civile che penale per salvaguardare i condòmini e gli amministratori corretti.

L’amministratore in carica che non si attivasse per recuperare la documentazione potrebbe essere soggetto a propria volta ad azione di responsabilità. Infatti l’obbligo di diligenza del mandatario gli impone l’onere di agire in ogni modo possibile per entrare in possesso delle carte che costituiscono il presupposto per eseguire correttamente i compiti che la legge gli assegna, quali l’esecuzione degli adempimenti fiscali previsti dall’art. 1130 comma 1 n. 4 e la conservazione della documentazione previsto dall’art. 1130 comma 1 numero 8.