L'amministratore di condominio: nomina, durata e revoca

Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · Lunedì 25 Gen 2016
Tags: Amministratore, Condominio, Nomina

La nomina dell’amministratore è obbligatoria, ai sensi dell’art. 1129 c.c., quando i condòmini sono più di otto. Tale norma è inderogabile, come previsto dall’ultimo comma dell’art. 1138 c.c., sicché non sono ammissibili clausole regolamentari o patti sottoscritti all’unanimità dai condòmini, che modifichino i principi voluti dal legislatore. La nomina dell’amministratore spetta all’assemblea in considerazione della particolare importanza e della delicatezza delle funzioni svolte da tale organo.

Analizzando il procedimento per la nomina occorre riferirsi anzitutto all’art. 66, 2°comma, disp. att. c.c., il quale dispone che in mancanza dell’amministratore l’assemblea può essere convocata da ciascun condòmino. L’avviso di convocazione, recante all’ordine del giorno in maniera specifica la nomina dell’amministratore, deve essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data stabilita per l’adunanza.

La nomina dell’amministratore, rientrando nell’ordinaria amministrazione, richiede che la convocazione debba essere indirizzata anche all’usufruttuario del singolo piano o porzione di piano e non al nudo proprietario.

Circa le modalità di svolgimento dell’assemblea non si pongono particolarità e come primo atto dovrà procedersi alla nomina del presidente e di un segretario. La maggioranza necessaria per la nomina del nuovo amministratore è costituita da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, 2° comma, c.c.).

Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, nonché il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130 c.c., oltre i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, pagando un rimborso della spesa, copia da lui firmata.

In tema di nomina dell’amministratore occorre prestare attenzione alla sussistenza di particolari formalità da parte dell’assemblea, e soprattutto in relazione all’art. 1129, 1° comma, c.c., a norma del quale “quando i condomini sono più di otto, l’assemblea nomina un amministratore”.

La figura giuridica dell’amministratore è assimilabile a quella del mandatario con rappresentanza, il quale agisce in base ad un preciso conferimento di incarico affidatogli dall’ assemblea dei condòmini nella veste di mandante.

Ai sensi del disposto dell’art. 71 bis c.c. possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata (art. 1129 c.c. comma 10), e non hanno alcun rilievo, per derogare a tale principio, che si verifichino le ipotesi che l’assemblea, in sede di nomina, non abbia determinato la durata, oppure che abbia stabilito una durata superiore.

L’amministratore, continuando ad esercitare i suoi poteri, sia pure ad interim, mantiene il suo diritto a ricevere compenso, secondo i criteri stabiliti per il periodo precedente.

Infatti l’amministratore, cessato dall’incarico per decorrenza del termine legale o per dimissioni, continua ad esercitare i propri poteri per assicurare la gestione e la rappresentanza del condominio sino alla nomina di un nuovo amministratore. In questo caso si manifesta una situazione provvisoria che si protrae fino a quando l’amministratore cessato non sia sostituito da parte dell’assemblea o del giudice.

Durante la gestione interinale l’amministratore ha l’obbligo di provvedere all’adempimento delle incombenze e delle attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c., e così a riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, compreso quello di portierato, non potendosi occupare di atti straordinari.

La proroga dei poteri non è però ravvisabile quando risulti una volontà dei condòmini, espressa con delibera condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico.

L’amministratore può rinunciare all’incarico prima della scadenza del mandato. Le dimissioni non richiedono giustificazioni, potendo l’amministratore addurre sia ragioni di carattere personale, sia ragioni di opportunità.

La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può essere disposta dall'Autorità Giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131 c.c., se non rende il conto della gestione oppure in caso di gravi irregolarità, come specificato dall’art. 1129 c.c..