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Il revisore della contabilità condominiale

Studio Cortorillo (Immobiliare-Condomini-CAF)
Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · 4 Aprile 2017
Tags: revisorecondominiocontabilità
revisore_condominiale
L’articolo 11 della legge n. 220 del 2012 ha introdotto l’articolo 1130 bis del codice civile, il quale recita testualmente: “L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento e per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.
Il ruolo del revisore di condominio è quello di svolgere una attività di controllo contabile, e i condomini possono nominarlo nel caso in cui la situazione condominiale lo richieda. Infatti la nomina di un revisore non deve necessariamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità contabile: la motivazione può essere di qualsiasi natura, anche una semplice verifica della gestione.
Dal punto di vista operativo la nomina di un revisore può essere utile:
a) nel caso di nomina del nuovo amministratore senza l'approvazione del bilancio consultivo e per la gestione uscente (vuoi perché mai presentato o vuoi perchè non approvato);
b) nel caso di errori o incongruità anche con riferimento a bilanci già approvati;
c) nel caso di necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell'amministratore, infondatezze o incongruità.
L’assemblea deve indicare espressamente le annualità, ovvero l'esercizio finanziario della gestione condominiale che potrebbe essere diverso dall’anno solare, che saranno oggetto di controllo, e se nel corso della verifica emerge la necessità di ampliare i periodi di indagini è opportuna una nuova delibera di assemblea.
L’art. 1130 bis del codice civile parla genericamente di verifica, pertanto il revisore dovrà parametrare la sua attività sulla base di quanto richiesto dall'assemblea. Nello specifico, se l’oggetto della revisione è una contabilità già approvata dall’assemblea, le sue verifiche verteranno principalmente sulla fondatezza e sulla congruità, senza poter entrare nella verifica delle scelte, ancorchè errate, ma approvate. Se, invece, la verifica riguarda le annualità che non sono state presentate o che non sono state approvate, la verifica del revisore potrà spingersi anche all'accertamento in termini di legittimità con verifica dei criteri di ripartizione delle spese, del regolamento e delle tabelle millesimali. In generale il revisore potrà predisporre un rendiconto consuntivo se non è ancora stato formato, verificare la contabilità nell'ipotesi di un rendiconto redatto ma non approvato, e verificare la contabilità nell'ipotesi di un rendiconto redatto e approvato se decorso il termine di cui all'art. 1137, comma 2, c.c., emergano criticità nella gestione del patrimonio comune. Di fatto, qualora il revisore è chiamato alla redazione di un documento, oltre alle verifiche contabili, sarà necessario entrare nel merito della questione, adottando i corretti criteri di valutazione ed eventualmente eliminando errori compiuti in passato.
Nello specifico, l’attività del revisore si sostanzia principalmente in:
  • raffronto documentale tra prospetto entrate/uscite, rendiconto e piano di riparto;
  • raffronto documentale tra rendiconto consuntivo e fatture/ricevute di pagamento;
  • richiesta conferma versamenti quote condominiali;
  • ricalcolo voci contabili;
  • ricalcolo spese;
  • controllo su fatture con ritenuta d’acconto;
  • controllo su modello dichiarativo 770;
  • controllo quietanza di pagamento fatture/ricevute.
Se la revisione è richiesta dall'Autorità Giudiziaria nell'ambito di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), il compito del revisore sarà quello di porre in essere le attività necessarie per rispondere alla richiesta formulata dal Giudice.
Per quanto riguarda la ripartizione del compenso, il nuovo articolo 1130 bis del codice civile dispone espressamente che "la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà". Pertanto, anche chi ha votato contro, è tenuto a pagare la fattura del professionista con tutti gli altri condòmini.



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