Il regolamento di condominio: quello che dobbiamo sapere

Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · Sabato 08 Ott 2016
Tags: Condominio, regolamento, contrattuale, assembleare, giudiziale

Quando vivi in un condominio devi conoscere quali sono i tuoi obblighi e i diritti che ti tutelano, dove comincia e finisce la tua proprietà privata.

ll regolamento di condominio disciplina la vita condominiale e, nei limiti consentiti dalla legge, crea delle regole specificamente previste per i condòmini. Pertanto possiamo definirlo come lo statuto convenzionale del condominio che regola l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese condominiali, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione dello stesso.

Quando i partecipanti (condòmini) sono più di dieci è obbligatorio redigere un regolamento di condominio e, come sancisce l'art. 1138 del codice civile, l'assemblea deve prevedere norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Il regolamento deve essere rispettato da tutti i condòmini, loro eredi ed aventi causa (art. 1107 codice civile).

Tutti i condòmini, ed anche l'amministratore, possono prendere l'iniziativa per la formazione e la revisione del regolamento condominiale.

Il regolamento di condominio può avere natura diversa, con tre tipologie distinte tra loro.

Contrattuale, che può essere di origine esterna o interna. La prima ipotesi è quella del regolamento predisposto dal venditore-costruttore ed approvato dai singoli acquirenti con la compravendita dell'immobile (ipotesi più frequente), ma potrebbe anche darsi il caso del regolamento approvato all’unanimità da tutti i condòmini (origine interna). Come qualunque contratto, vale solo tra coloro che l'hanno accettato (art. 1372 codice civile), salvo che non sia stato trascritto presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari per l’opponibilità verso i terzi ai sensi dell’art. 2643 del codice civile.
Assembleare, in questo caso deve essere approvato con la maggioranza stabilita dall’articolo 1136 del codice civile, ovvero con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.
Giudiziale, quando l’assemblea non riesce a giungere alla formazione di un regolamento condominiale o l’amministratore non provveda alla convocazione dell’assemblea richiesta a tale fine anche dal singolo condòmino. In questo caso la delibera del Giudice si sostituirà a quella assembleare e il regolamento condominiale avrà validità per tutti i condòmini.

La differenza principale tra il regolamento contrattuale e quello assembleare o giudiziale, è che in questo secondo caso le clausole approvate possono essere esclusivamente regolamentari, ovvero rivolte a disciplinare l’utilizzo delle cose comuni, ma non possono limitare i diritti e le facoltà dei condòmini sulle parti di loro esclusiva proprietà.

Il regolamento condominiale di natura contrattuale, invece, può prevedere delle limitazioni sui diritti dei condòmini, sia relativamente alle parti comuni che alle parti di esclusiva proprietà, sempre nell’interesse comune. In merito è significativa una recente sentenza della Cassazione Civile (n.16321/2016) che ha considerato lecita la clausola predisposta dal costruttore di esenzione dalle spese condominiali, affermando testualmente: ".... In ambito condominiale, non è preclusa l'adozione di discipline convenzionali che, derogando a quanto dispone in via generale l'articolo 1123 del Codice civile, imputino ad alcuni condòmini oneri di gestione non proporzionali a quelli scaturenti dalla rispettiva quota millesimale. Anzi, è possibile perfino ripartire le spese in parti uguali o esonerare dal pagamento taluno dei condomini, in tutto o in parte. Tale «diversa convenzione», espressione della autonomia privata, deve essere contenuta in un regolamento condominiale contrattuale, o in una deliberazione assembleare approvata all'unanimità di tutti i condomini. In ogni caso, una tale pattuizione, sia per essere adottata sia per essere successivamente modificata, necessita dell'approvazione di tutti i condomini, a pena di radicale nullità ....”.

In ogni caso, vale il principio secondo cui il regolamento condominiale contrattuale non può intaccare i diritti dei condòmini così come risultanti dagli atti di acquisto delle unità abitative, e non può derogare le disposizioni di legge indicate nell’art. 1138 del codice civile.

La recente riforma del condominio (Legge n. 220/2012) ha portato una serie di novità relative ai regolamenti condominiali; in particolare sulle parti comuni e sull’impossibilità di vietare ad altri condòmini il possesso o la detenzione di animali domestici.

Nel caso in cui si verifichi un contrasto tra le norme del Codice Civile e quelle del regolamento di condominio, prevalgono le disposizioni di legge.