Il compenso dell'Amministratore di condominio

Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · Sabato 16 Lug 2016
Tags: Condominio, amministratore, compenso

La legge di riforma del condominio (legge n. 220/2012) ha introdotto una norma il cui intento è quello di rendere più trasparenti i rapporti tra amministratore e condominio al momento dell'incarico. Il riferimento è all'art. 1129 del codice civile, quattordicesimo comma, che recita testualmente: “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”. Questa norma è stata inserita dopo che la giurisprudenza di legittimità si era espressa più volte sullo specifico argomento. Infatti in passato era frequente il caso in cui l'Amministratore presentava preventivi di gestione molto bassi, e successivamente inseriva ingenti spese straordinarie nel rendiconto consuntivo, che costringevano i condomini a ricorrere all'Autorità Giudiziaria.

L'art. 1129 c.c. fornisce una duplice indicazione: da un lato il compenso va quantificato in maniera definitiva al momento della nomina dell'amministratore, e dunque non sono più possibili successive integrazioni e/o specificazioni non previste che, come spesso avveniva in passato, venivano indicate nel consuntivo senza essere concordate con l'assemblea; i condòmini possono ora fare affidamento su un importo già determinato in modo analitico. Dall'altro lato l'amministratore deve essere maggiormente accorto nell'indicare le attività da compiere, ben sapendo che, nel caso opposto, difficilmente potrà ottenerne il rimborso.

Stante la difficoltà di prevedere voce per voce i dettagli del compenso rispetto a un'attività che dovrà essere compiuta in futuro, la norma è stata applicata in modo elastico comminando la nullità della nomina solo se l'indicazione del compenso appare del tutto generica o si presti ad abusi da parte dell'amministratore.

Ultimamente, però, sembra cambiare l'orientamento della giurisprudenza di merito sull'argomento. Infatti con l'ordinanza emessa in data 15.06.2016 il Tribuanle di Roma, applicando testualmente il novellato art. 1129 c.c., ha ritenuto illegittima la delibera di incarico ad un amministratore di condominio non accompagnata dall'indicazione del compenso. La pronuncia ha origine da un'assemblea nella quale veniva nominato l'amministratore, già in carica da molti anni, senza alcuna indicazione del compenso; in particolare la delibera riportava soltanto l'esito della votazione e l'indicazione del nominativo del professionista, tacendo invece sull'importo allo stesso dovuto a titolo di compenso. Nella fattispecie il Tribunale applica alla lettera il testo dell'art. 1129, comma 14 c.c., come riformato dalla legge 220/2012, e ritiene che "la nomina dell'amministratore sia illegittima perché non accompagnata dalla indicazione del compenso, come espressamente prescritto dalla legge, a nulla valendo la circostanza che sia noto quello dell'anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità”.

Quello che a prima vista appare un inutile formalismo, rischia invece di inficiare la validità della delibera in ossequio a una maggiore trasparenza e chiarezza degli atti del condominio. Pertanto, all'inzio o rinnovo del mandato, l'Amministratore deve obbligatoriamente comunicare formalmente all'assemblea l'importo del proprio compenso che dovrà essere inserito nella delibera dell'incarico, specificando analiticamente le voci che lo compongono, pena la "nullità" della nomina.