I lavori di ristrutturazione negli immobili in condominio e il ruolo dell'amministratore

Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · Sabato 10 Giu 2017
Tags: Condominio, Amministratore, lavori, ristrutturazione

Vivere in un condominio implica di dover condividere con i condòmini anche scelte relative alla propria unità immobiliare. Infatti se si decide di ristrutturare il proprio appartamento è un diritto riconosciuto agli altri condòmini verificare la qualità dell’intervento dal punto di vista strutturale. Se si vuole abbattere un muro, ad esempio, questo potrebbe compromettere la struttura dell’intero palazzo, motivo per il quale è necessario che gli interventi nell’appartamento siano sottoposti ad un ulteriore controllo. In questi casi la figura dell’amministratore diventa cruciale. Nessuno dei condòmini può infatti pretendere di accedere nell’appartamento in questione per verificare l’andamento dei lavori o per attestarne la compatibilità con il regolamento condominiale, per questo ci si rivolge all’amministratore, il quale ne ha pieno diritto entro i limiti di legge. L’amministratore può richiedere il progetto dei lavori, nominare un tecnico di fiducia a cui sottoporlo ed eventualmente richiedere una modifica al fine di preservare l’integrità dello stabile. Sebbene il condòmino possa rifiutare l’accesso al proprio appartamento, è facoltà dell’amministratore rivolgersi agli organi competenti per poter effettuare le verifiche necessarie all’espletamento della propria funzione. Non va dimenticato infatti che l’amministratore, in qualità di rappresentante legale del condominio, è responsabile sotto il profilo civile e penale.

Per evitare problemi durante i lavori e soprattutto per garantire una pacifica e serena convivenza all’interno del condominio, è utile rispettare le seguenti regole prima di cominciare i lavori:

– leggere attentamente il regolamento condominiale;

– informare in tempo l’amministratore;

– produrre una copia del progetto dei lavori;

– pianificare i lavori per ridurre al minimo il disagio ai condomini.

La lettura del regolamento condominiale viene spesso tralasciata quando ci si appresta a trasferirsi in una nuova unità immobiliare. Tuttavia molto spesso i regolamenti condominiali sono stringenti anche circa le possibilità di interventi strutturali. Per non incorrere in sanzioni o in lungaggini burocratiche è bene leggere il regolamento prima di pianificare lavori in casa. Fornire una copia del progetto all’amministratore rassicurerà gli altri condòmini sulla sicurezza dei lavori che si intendono effettuare, e garantirà che procedano senza intoppi.

L’art. 1122 del codice civile recita testualmente: “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.”

Ciò vuol dire che il condòmino che intenda eseguire o fare eseguire lavori non deve guardare solamente alle parti comuni, ma nel complesso all'edificio avendo cura che le opere in progetto non creino in generale pregiudizi o danni. Stando al secondo comma della suddetta norma, pertanto, è necessario dare comunicazione formale dei lavori all'amministratore, in ogni caso; ciò sta a significare che qualunque intervento dev'essere oggetto di comunicazione, anche se si tratta di un obbligo il cui inadempimento non prevede sanzioni dirette.

E’ chiaro, dunque, come un amministratore competente sia la chiave per gestire e ridurre al minimo i problemi legati alla convivenza condominiale.

E’ opinione di molti che l’amministratore di condominio sia una figura i cui benefici superano di gran lunga i doveri. In realtà questa figura professionale ha responsabilità specifiche e gravose, regolate dalla legge, che prevedono funzioni di notevole importanza, soprattutto nei condomini di grandi dimensioni. L’amministratore gestisce a 360° tutte le attività condominiali: convoca le assemblee, gestisce i fornitori e i pagamenti del condominio, controlla il rispetto del regolamento, disciplina l’uso delle parti comuni, redige i bilanci annuali e la ripartizione delle spese, provvede alle numerose incombenze obbligatorie di natura fiscale, organizza e segue i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria con responsabilità diretta in qualità di rappresentante legale del condominio, interviene nelle dispute tra i condòmini.