I contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo
La locazione è un contratto di natura consensuale, ovvero per la sua conclusione è sufficiente il semplice scambio della manifestazione di consenso delle parti per la cessione in godimento di un bene mobile o immobile. L’effettiva consegna del bene oggetto del contratto non è un elemento essenziale per il perfezionamento del contratto e, quindi, già per il fatto del reciproco consenso delle parti è da intendersi valido. La consegna del bene è l’obbligazione principale che il locatore deve adempiere.
Il contratto di locazione in generale ha forma libera, vale a dire che il codice civile, che ne disciplina le regole e il contenuto, non richiede una forma contrattuale tipica e specifica. Le parti potrebbero anche accordarsi oralmente (in teoria), o addirittura, come nel caso di locazione di beni mobili (es. l'automobile), l’accordo si può dedurre anche da fatti concludenti, facendo cioè riferimento al particolare comportamento tenuto dalle parti.
Dall’entrata in vigore della legge n. 431/1998 il contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo deve essere stipulato in forma scritta (art. 1, comma 4), per non essere considerato nullo. La forma scritta serve anche per soddisfare esigenze di carattere fiscale, poiché nell’adempimento delle obbligazioni di carattere tributario si rispecchia anche un interesse pubblico primario. Si tratta, tuttavia, di una nullità prevista in favore del conduttore, unico soggetto legittimato a far valere la mancanza del requisito formale, in quanto ritenuto contraente debole del contratto. Il locatore non può, quindi, avvantaggiarsi della nullità che inficia il contratto stipulato in forma verbale.
Non tutti i contratti di locazione immobiliare presentano il medesimo contenuto, poiché dipende dalla tipologia che le parti intendono porre in essere, in considerazione della necessità, della durata o del corrispettivo. La legge prevede i principi a cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella predisposizione del contratto, individuando modelli tipici che le parti possono scegliere in base alle proprie esigenze.
I contratti immobiliari ad uso abitativo previsti dalla vigente normativa sono di 5 tipi:
- ordinario a canone libero: la durata minima di questo canone d’affitto è di 4 anni rinnovabili per altri 4 anni in automatico. Trascorsi i primi 4 se il locatore non invia una lettera di disdetta, sei mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova in automatico.
- A canone concordato: la durata del contratto calmierato è di 3+2. Solitamente viene stipulato per andare incontro alle esigenze degli inquilini e quelle dei proprietari che beneficiano di incentivi fiscali (detrazione forfettaria del 5%; abbattimento del 30% canone Irpef; 30% di sconto sull’imposta di registro; 49,5% del canone annuale inserito nella dichiarazione dei redditi). Alla scadenza dei 3 anni il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni.
- Transitorio: può avere una durata massima di 18 mesi. Se alla scadenza del contratto esistono cause di transitorietà, l’inquilino e il locatore devono confermare la cosa con raccomandata prima della scadenza. Se invece queste vengono meno il contratto transitorio prevede che venga sostituito da uno a canone libero, con la durata di almeno 4 anni.
- Transitorio per studenti: la durata del contratto può variare dai 6 ai 36 mesi e viene concesso ad uno studente fuori sede, che si trova a studiare presso un’università ubicata dove è collocato l’immobile.
- Comodato d’uso: il proprietario consegna ad un’altra persona un immobile o parte di esso, che potrà utilizzarlo a titolo gratuito senza pagare un corrispettivo (salvo casi particolari che prevedono un rimborso per le spese ordinarie).
Nonostante le differenti tipologie di contratto, nella locazione immobiliare possono essere individuati, in generale, determinati elementi tipici:
- l’indicazione delle parti, il locatore ed il conduttore, con i loro dati anagrafici;
- l’indicazione del bene dato in locazione, individuato anche catastalmente;
- un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa che, comunque, non esenta dall’obbligo di legge;
- l’importo del canone di locazione annuale, con il riferimento alle modalità di pagamento mensile (il pagamento può avvenire anche in contanti ma solo entro i limiti massimi fissati per legge);
- l’importo del deposito cauzionale, se previsto, ovvero quella somma che il conduttore consegnerà al locatore a garanzia di eventuali danni o in caso di mancato pagamento di canoni;
- la durata del contratto;
- il riferimento alla suddivisione tra locatore e conduttore delle spese di ordinaria o straordinaria manutenzione o di piccola manutenzione e degli oneri accessori;
- i termini e la modalità per la disdetta del contratto, ovvero l’atto con il quale una parte intende comunicare all’altra la propria volontà di non proseguire e/o non rinnovare il rapporto locativo.