Chi può convocare l'assemblea di condominio?

Pubblicato da Studio Cortorillo in CONDOMINIO · Giovedì 20 Apr 2017
Tags: condominio, assemblea, amministratore

La convocazione, per il tramite dell’avviso, è l’atto iniziale del procedimento che a seguito della riunione e della votazione porta alla deliberazione, ossia alla decisione dell’assemblea condominiale.

La legge, cioè il codice civile e le sue disposizioni attuative, prevede un iter ben preciso e individua con chiarezza i soggetti legittimati a redigere ed inviare l’avviso di convocazione al ricorrere di ben precise condizioni.

In generale, l’amministratore può sempre convocare un’assemblea di sua iniziativa ed è obbligato a farlo quando viene avanzata una richiesta vincolante e, comunque, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per l’approvazione del rendiconto (pena la sua revoca giudiziale) e, nei casi particolari previsti dalla Legge, anche i condòmini possono indire una riunione. Pertanto, possiamo distinguere tre ipotesi:

quella in cui l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea su imposizione della Legge;
quella in cui l’amministratore, in ragione dell’esercizio discrezionale dei propri poteri decida d’indire un’assemblea;
i casi in cui i condòmini possono indire l'assemblea.

Norma principale di riferimento è l’art. 66, primo comma, disp. att. del codice civile che recita "l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione". In merito, però, l’obbligo di convocazione scaturente dalla richiesta dei condòmini non sussiste se gli argomenti rispetto ai quali è chiesta la convocazione esulano patentemente dalle competenze assembleari.

Vi sono poi altre norme che impongono all’amministratore di convocare l’assemblea. In

particolare il riferimento è agli artt. 1117-quater, 1120, 1122-bis 1129 c.c. e 69 disp. att. del codice civile, i quali impongono al mandatario di convocare l’assemblea anche quando la richiesta proviene da un solo condòmino rispettivamente nei casi di violazione delle destinazioni d’uso, d’innovazioni previste dal secondo comma dell’art. 1120 c.c. (superamento barriere architettoniche, installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, ecc.), nell’ipotesi di installazione di impianti non centralizzati per la produzione di energia o la ricezione del segnale radio-tv che impongano la modificazione delle parti comuni, nei casi in cui la pronuncia dell’assemblea sia condizione di procedibilità della domanda di revoca giudiziale ed infine nelle ipotesi di controversie giudiziarie e provvedimenti amministrativi esorbitanti dalle sue attribuzioni.

L’amministratore, quindi, ha l'obbligo di convocare l’assemblea:

ogni anno entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per porre in discussione il rendiconto di gestione, pena la possibilità per ogni condomino d’agire giudizialmente per la sua revoca giudiziale;
ogni qual volta gliene facciano richiesta, ai sensi dell’art. 66 disp. att. del codice civile, almeno due condòmini che rappresentino la metà del valore millesimale dell’edificio, salvo che l'argomento sia palesemente fuori luogo;
nel caso di richiesta anche da parte di un solo condòmino, per l’adozione di provvedimenti in merito alla violazione della destinazione d’uso delle cose comuni; per la deliberazione di innovazioni previste dal secondo comma dell’art. 1120 c.c., in tal caso la convocazione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta; nel caso di richiesta di convocazione per la deliberazione in merito a casi di revoca giudiziale per i quali è indispensabile il preventivo passaggio assembleare; nel caso di installazione di impianti non centralizzati di cui all’art. 1122-bis c.c. che comportino modificazioni delle cose comuni; nel caso di notifica di provvedimenti amministrativi o giudiziari esorbitanti dalle sue competenze.

In quelle ipotesi rispetto alle quali la Legge prevede che l’amministratore deve convocare l’assemblea entro X giorni dalla richiesta, s’intende affermare che l’avviso di convocazione dev’essere inviato entro tale data, ma lo svolgimento dell’assemblea può avvenire anche successivamente. Pur non esistendo dei termini temporali massimi per tale avvenimento, è evidente che l’amministratore debba fare in modo che l’assemblea si svolga nel più breve tempo possibile dalla richiesta per evitare sostanziali aggiramenti dell’obbligo di convocazione.

Oltre alle ipotesi di obbligo di convocazione, l’amministratore può esercitare tale prerogativa convocando un’assemblea straordinaria ogni qual volta lo dovesse ritenere utile. Inoltre, il codice civile e le sue disposizione attuative prevedono due specifiche ipotesi di autoconvocazione da parte dei condòmini. Di una abbiamo accenato prima, ossia quella conseguente all’omessa convocazione a seguito di richiesta ex art. 66 disp. att. del codice civile, da sempre prevista nella nostra legislazione; l’altra è una novità introdotta dalla riforma del condominio (legge n. 220/2012) e riguarda la decadenza automatica dall’incarico di amministratore. Infatti l’art. 71-bis disp. att. del codice civile, introdotto dalla legge n. 220/2012, prevede una serie di requisiti di onorabilità (assenza di condanne per delitti contro il patrimonio, godimento diritti civili, assenza protesti, ecc.) e professionalità (diploma di scuola secondaria di secondo grado e frequenza corsi di formazione e aggiornamento) necessari per l’assunzione dell’incarico di amministratore condominiale. Il terzo comma del suddetto articolo specifica che la perdita dei requisiti di onorabilità "comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore".

Nel caso di condominio senza amministratore, ciascun condòmino, fintanto che non si decida di nominarne uno, ha piena libertà d’azione. In tal senso l’art. 66, secondo comma, disp. att. del codice civile, specifica che "in mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino". La norma specifica che tale convocazione può avvenire senza formalità, evidentemente riferendosi all’avviso di convocazione e quindi ritenendo non necessaria la forma scritta e la comunicazione nei modi indicati dall’art. 66 disp. att. del codice civile.

In merito alle modalità per la corretta convocazione dell'assemblea dei condòmini, ad eccezione del caso di autoconvocazione per cessazione dell’incarico dell'amministratore e quello di convocazione per la modifica della destinazione d’uso delle cose comuni, l'art. 66, terzo comma, disp. att. del codice civile, recita testualmente che "... l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione ...".

Pertanto, come confermato da giurisprudenza costante, l’avviso di convocazione può essere inviato solamente nei modi indicati dalla legge, ritenuti tassativi e inderogabili, pena l'annullabilità dell'avviso di convocazione. Per quanto riguarda il termine di "almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza", questo può essere derogato dal regolamento di condominio con un termine superiore ai cinque giorni, ma mai inferiore a quello indicato dalla norma.

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